体彩p5:買房為什么要盡量少首付,房貸期限越長越好

作者:zhushican發表時間:2019-03-20 12:16:32

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最近各地都提高了二套房首付比例,購房人要準備的錢更多了。對于買房子的首付,到底付多少合適?如果從動態的財富觀念來說,尤其是首套房,應該是盡可能多的貸款,首付越少越好。



房貸,期限越長越好小徐即將25歲,父母打算給他買套房作禮物。幾經尋覓,最近看中一套一室一廳的次新房,總價200萬元。但父母的付款方式卻讓小徐看不懂。其實,小徐父母完全可以全款買房。但他做會計師的母親卻只肯出三成首付60萬元,其余140萬元讓小徐貸款,卻又聲明:我們幫你還貸。140萬元貸款中,公積金貸30萬元,若按貸款利率4.5%計算,貸款期15年。商業貸款110萬元,若按基準利率6.55%,貸款期30年。小徐利用網上貸款計算器算了一筆賬,嚇了一跳,總共還款258萬余元,其中利息達118萬元。小徐不解:這樣貸款有啥合算?小徐媽媽卻算出另一筆連環賬:首先是“雞生蛋”。首付60萬元后,再拿出140萬元做“母雞生蛋”,和家里其余的400萬元一起購買信托產品,年收益率在10%,140萬元一年收益14萬元,正好夠付貸款本息。8年左右,140萬元的“母雞下的蛋”支付了當年的房貸本息后,還有結余,結余部分加入140萬元本金繼續購買信托產品,獲取復利。30年后,不僅房貸全部還清,140萬元的“母雞”還長肥到400萬元以上?!熬」芫?0年通貨膨脹,這400多萬元可能只有現在的數十萬元,但聊勝于無,如果全款買房的話,是不會有這400多萬元的?!鋇詼收聳恰暗吧Α薄孔饈找?。這套一房一廳離小徐單位較遠,將來做婚房也小了點,小徐媽媽打算把家里另外一套二室二廳的房子給小徐結婚用。一房一廳就是用于收租,目前每月租金至少4500元。拿出2000元讓小徐和大學好友在單位附近合租一套二室一廳,還可結余2500元,一年總計3萬元。這筆錢可去投資P2P,年收益9%還是容易達到的;或和家庭資金一起購買信托。30年后,本利也可達300多萬元。第三筆賬是讓“小雞變大雞”——將公積金套現。小徐單位效益較好,公積金加補充公積金每月有4400多元,一年就是4.8萬余元。公積金當年繳額按活期利率計息,上一年繳額按3月期定存利率2.85%計息。如果不買房,這筆錢估計得等數十年退休后才能提出,投資效益實質是貶值的。買房,則讓公積金得以用活。公積金還貸后,小徐媽媽會在140萬元投資的信托收益中,扣除公積金還貸額,每年4.8萬余元與其余信托本金一起投資,收益單列。這樣計算下來,30年后,小徐套現的公積金本利也能超過300萬元。以上三項合計,按照小徐媽媽目前投資收益率計,總額可達千萬元。小徐媽媽如意算盤打得呱呱叫,但30年漫長的歲月里,萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦?“只要投資收益超過房貸利率,就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了,再提前還貸也不遲?!斃⌒炻杪枵餉此?。



大多數中國人有個習慣,不喜歡負債。以買房子為例,動手一算,貸款那么久,要幾十甚至上百萬利息,就覺得不劃算。于是,很多人寧可向親戚借,寧可省吃儉用,也要擠出較高的首付,或者是把貸款期壓縮。這樣做,就是為了少付利息,無債一身輕。這種表面上省錢的做法,卻讓很多人陷入發展?;?。長債短償,勢必造成一段時間生活質量下滑,發展機會變窄。買首套房的人大多都是30歲上下,是職業發展最關鍵的時期,面對沉重的短期償債壓力,很多人錯失職業發展機會。即便從算賬的角度來看,這種思路完全是靜態的眼光看待財富數字,屬于老黃歷。貸款時間越久,利息壓力越大,為什么還推薦拉長貸款周期?首套房,為什么要盡可能少付首付,盡可能拉長貸款周期?因為首套房貸基本上是中國金融市場上能找到的利率較低的貸款品種,目前五年以上貸款基準利率是4.9%。根據央行的政策,首套房在基準利率上打8.5折,就是4.17%,公積金的利率更低,相當于基準利率的7折,首套只有3.25%。而根據國家政策,二套房貸款利率則是向上浮動,從原來的8.5折變成1.1倍。所以首套房優惠貸款的利率屬于福利,如果不享受,就是典型的把送來的錢推出門去。有些人又會說,雖然貸款有優惠,但是貸款這么多,時間這么久,利息壓力大。這個問題算筆簡單的賬就行了。同樣是100萬,如果你拿去多付首付,無非也就是省了4.17%的利率?;瘓浠八?這100萬收益率只要跑過4.17%就是劃算的,中間的差額部分就是盈利。我們以風險系數比較小的公募債券基金來比較。根據統計,截至今年9月底,有77位基金經理持續管理一只債券基金超過三年,這些長跑選手業績怎樣呢?有兩只債券型基金過去三年累計收益率超過100%,這77個人平均收益大多都在20%至40%之間。這樣來看,選擇一兩個老牌基金經理,掙錢是大概率的。除了買低風險的債券基金,如果你的資金有非常充裕的投資時間,可以采取定投策略。未來30年內,無懼牛熊轉換,獲得年化8%的投資回報并非難事。妥妥地戰勝銀行貸款利率。



莎士比亞在《哈姆雷特》中有一句經典對白:“不要向別人借錢,也不要借給別人錢,向別人借錢會喪失尊嚴,借給別人錢會人財兩空?!閉庵炙悸泛α撕芏噯?。在一個貨幣超發的大格局下,簡單地把錢存下、剩下,并不是一個最優的選擇。


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